Em meio à crise financeira que o país atravessa, é necessário analisar a melhor opção para manter as contas em dia

A inadimplência em condomínios

Um tema que voltou a ser pauta frequente em reuniões de condomínio, com a crise que assola o Brasil, é a inadimplência.

O desemprego e as dificuldades econômicas interferem diretamente na vida financeira dos condomínios, e as discussões sobre quais as providências tomar sempre são frequentes nas assembleias.

Até 2003, taxas de condomínio em atraso poderiam gerar cobrança de multa em até 20%, dependendo da convenção.

Com a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro, a multa por atraso foi limitada em 2%. Devido à crise e os apertos financeiros corriqueiros no orçamento da maioria das famílias brasileiras, deixar de pagar a taxa de condomínio passou a ser prática comum em detrimento de outras responsabilidades como cheque especial, financiamento de veículos e imóveis, e cartão de crédito.

Essa prática resultou em aumento significativo da inadimplência na maioria dos condomínios e, em muitos casos, os índices chegaram a 50%, tornando-os inviáveis do ponto de vista financeiro. Ratear a inadimplência assusta muito quem paga em dia, mas passou a ser outra prática comum nos condomínios. Uma forma muito usada é o rateio da inadimplência do último mês na taxa de condomínio seguinte ou a inclusão da média no custo do condomínio, mas que devem ser aprovadas em assembleia geral. Ambas são formas de garantir o custeio das despesas do mês, incluindo em primeiro plano as despesas com funcionários.

Nesse contexto, na necessidade de manterem as contas em dia e até garantir as necessidades básicas sem interrupção, como fornecimento de água, energia e a limpeza do condomínio, muitos síndicos colocam em pauta a contratação das chamadas “Empresas Garantidoras Financeiras”.

Surge então a comparação entre as Garantidoras e as tradicionais Administradoras de Condomínios.

 

As Garantidoras – Como Funcionam?

 

As análises, usando como base os contratos das garantidoras e os serviços oferecidos, que são solicitadas por síndicos e síndicas para ser levada à discussão nas assembleias, levam em conta a avaliação dos custos e riscos para o condomínio.

Primeiro é necessário saber o que é uma Garantidora.

A empresa garante parte da receita do condomínio mensalmente, assegurando assim uma arrecadação mensal fixa.

Ao “custear” essa receita, a Garantidora fica com outra parte, que é a porcentagem retida como pagamento do serviço de adiantamento da receita, ou na linguagem financeira, as chamadas taxas de desconto.

Para explicar em números: quando gerados os boletos de taxa do mês, a empresa cobrará em média 8%, e será depositado para o condomínio em uma data fixada por contrato os outros 92% da receita, que representam o valor líquido da arrecadação após a remuneração da Garantidora.

Em outras palavras, esses 8% da receita que o condomínio deixa de receber, fica para a empresa, e nunca mais o condomínio terá direito ao recebimento do valor pago para a empresa Garantidora.

Quando fazemos uma análise imediata, principalmente para condomínios com taxa de inadimplência alta, em geral acima de 20%, parece um bom negócio e realmente é, se avaliado apenas no sentido de resolver o problema do mês; mas quando analisamos o contrato e é feita uma previsão orçamentária anual, o problema pode se agravar e gerar mais dívidas, principalmente quando a taxa de desconto de 8% da garantidora, não é considerada como despesa e não é colocada na previsão de custos do condomínio.

É importante registrar que a taxa de desconto (remuneração da garantidora), pode variar de acordo com a taxa de inadimplência do condomínio, aumentando o valor do desconto de acordo com o nível de inadimplência, em média, levando a um acréscimo de 6%.

Outros pontos que devem ser levados em conta são as condições contratuais, como o prazo de contrato e o cancelamento. Os contratos variam de 24 a 36 meses tornando a despesa com a Garantidora uma situação difícil de reversão antes desse período. E para que o cancelamento do contrato entre as partes seja efetivado, o condomínio deve “sub-rogar-se pelas importâncias adiantadas, bem como os acréscimos calculados”, ou seja, a Garantidora irá cobrar, em prazo que gira de 10 a 30 dias, todo o valor adiantado ao condomínio e não recebido dos inadimplentes por todo o período de contrato incluindo juros e a multa por atraso de acordo com a convenção.

Em condomínios com inadimplência superior a 40%, a Garantidora poderá rescindir o contrato por justa causa sem penalidade e ainda proceder com a cobrança das importâncias adiantadas.

 

Administradoras de Condomínios

 

A Garantidora não substitui o trabalho de uma Administradora, que se estende além do serviço de cobrança.

Uma Administradora idônea e de confiança sempre trabalha em parceria e total harmonia com síndico e conselho fiscal, servindo como um conselheiro que atua também como fiscalizador das contas do condomínio e das ações do síndico.

O mandato de síndico termina e as administradoras que representam confiança permanecem. Uma Administradora com serviços e estrutura completa provê o condomínio com o controle da inadimplência, a cobrança administrativa e jurídica, o controle de caixa e balancetes, departamento de pessoal, departamento contábil para suporte na área tributária, orientação jurídica, suporte para assembleias, previsão orçamentária, atendimento a condôminos, suporte operacional ao síndico, entre outros serviços.

Muitos síndicos não analisam a inadimplência como um ativo, uma “conta a receber”, que mais cedo ou mais tarde retornará para o caixa do condomínio. Essa análise deve envolver períodos superiores a seis meses, onde leva-se em conta a variação da inadimplência e o perfil de cada devedor.

Cabe nesse caso considerar que a inadimplência é um ativo mutável e que, com bons controles e boas técnicas de cobrança, trazem ótimos resultados para o condomínio. A análise dos custos e a transparência das contas mostra, na grande maioria dos casos, que a parceria Administradora – Síndico – Conselho, rende bons frutos, quando não são tomadas decisões sem embasamento e sem consultas às assembleias.

Alexandre Lamounier

Administrador

http://contagemmg.com.br/empresas-garantidoras-salvam-os-condominios-ou-atrapalham.html